وکیل تقسیم و فروش ملک مشاع

وکیل برای افراز تقسیم و دستور فروش ملک مشاع در تهران – گروه وکلای وکیل فرنیان : تقسیم اموال مشترک ممکن است با تراضی طرفین صورت پذیرد و یا ممکن است با اجبار و دستور مرجع قضایی باشد.

اگر همه ی شرکا برای تقسیم مال مشترک راضی باشند به هرنحوی که بخواهند می توانند آن مال را تقسیم کنند. در صورت عدم توافق شریک یا شرکا ،می بایست شریک درخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز را به دادگاه ارائه بدهد.

وکیل فروش مال مشاع شاخه ای از تخصص های حوزه ی وکالت است که به صورت اختصاصی پیرامون موضوعات حقوقی مرتبط با فروش مال مشاع فعالیت می کند. مال مشاعی به شکلی از مالکیت اموال اشاره می کند که میان بیش از یک نفر شکل گرفته و حیطه ی تصرف مالکین مشخص نیست. فروش چنین اموالی منع قانونی ندارد ولی قوانین و مقررات خاصی بر آن حاکم است.

بسیاری از اموال منقول و غیرمنقول قابلیت اشاعه دارند و تمامی نقل و انتقالات و خرید و فروش این اموال زیر نظر تمامی شرکا صورت می پذیرد. بدیهیست عدم رضایت یک یا چند تن از شرکا می تواند موانعی برای فروش مال مشاع به وجود بیاورد.

• به نظر شما فروش مال مشاع مستلزم رعایت چه مقرراتی است؟
• آیا با اهمیت و جایگاه وکیل فروش مال مشاع در چنین پرونده هایی آشنا هستید؟

در ادامه با وکیل فرنیان همراه باشید.

تفکیک و افراز

تفکیک در چه صورت انجام می‌شود؟

تفکـیک مال مشاع در صورتی انجام می پذیرد که ملک مشاع قابلیت تقسیم به دو یا چند قطعه مجزا را داشته باشد.

افراز ملک مشاع :

افراز تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است. افـراز در حالتی صورت می پذیرد که پس از تقسیم حالت اشاعه ملک کاملا از بین می رود ولی در تفکیک حالت اشاعه باقی می ماند.

وکیل امور ملکی : مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد اداره ثبت و یا دادگاه صالح مربوطه است. تفکیک با رضایت مالکین مشاع امکان پذیر است ولی لازمه افراز عدم تفاهم شرکا و وجود اختلاف نسبت به حصه ی یکدیگر می باشد.

دستور فروش ملک مشاعی

اگر یک یا چند نفر از شرکای ملک مشاعی راضی به تقسیم آن نباشند. در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، می تواند از دادگاه حکم تقسیم را درخواست نماید. این تقاضا در صورتی پذيرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد و افراز باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد.  همچنین تقسیم موجب ضرر شرکای ممتنع نباشد. زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می کند و بر آن حکومت دارد.

در این گونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید.

فروش مال مشاع چطور باید انجام شود ؟؟

مال مشاع در مقابل مال مفروز تعریف می شود و به شرایطی اشاره می کند که مال میان بیش از یک نفر مشترک بوده و هریک از شرکا در هر ذره از مال مشاع شریک و سهیم هستند. به عبارت دیگر موقعیت دقیق جغرافیایی سهم هریک از شرکا در مال مشاع مشخص نیست و هیچ یک از مالکین نمی توانند موقعیت دقیق سهم خود را مشخص نمایند. با این حال تمامی شرکا می توانند در حدود قانون در کل ملک تصرفات خود را اعمال نموده و از آن بهره مند گردند.

یکی از رایج ترین اموال مشاع در زمینه ی اموال غیرمنقول نظیر ملک و زمین به چشم می خورد. هنگامی که ملک از نوع مشاع باشد به این معناست که بیش از دو مالک دارد که در هر قسمت از ملک سهیم هستند. در نظر داشته باشید که میزان سهم هریک از شرکا در مال مشاع مشخص است.

برای مثال:

ممکن است چهار نفر صاحب یک ملک باشند که سهم آنها به ترتیب، 2 دانگ، 2 دانگ، 1 دانگ و 1 دانگ است. نکته ی مهمی که در این رابطه وجود دارد، مشخص نبودن موقعیت جفرافیایی سهام آنهاست. به عبارت دیگر نمی توان موقعیت هر سهم را مشخص نمود و از این رو مال مشاع پیچیدگی ها و چالش های خاص خود را داراست.

در یک ساختمان مسکونی قسمت راهرو و ورودی ساختمان به عنوان مال مشاع محسوب می شود که هریک از ساکنین آپارتمان نسبت به آن حق قانونی دارند و می توانند از منافع آن بهره مند گردند. درچنین شرایطی هیچ یکی از ساکنین ساختمان نمی توانند موقعیت جغرافیایی و فیزیکی خاصی از مشاعات را به عنوان سهم اختصاصی خود در نظر گرفته و ادعای مالکیت کند، اما در مشاع بودن مال مورد نظر نیز تردیدی نیست.

در رابطه با فروش مال مشاع به جهت تعدد مالکین و مشخص نبودن موقعیت سهم هریک از آنها خرید و فروش با چالش های بسیار زیادی همراه است و قوانین و مقررات خاصی برای این مساله پیش بینی شده است. همچنین هریک از شرکا می توانند فروش سهم خود را از دادگاه تقاضا نمایند که در این صورت دادگاه دستور فروش مال مشاع را صادر می نماید.

فروش مال مشاع بدون اجازه ی سایر شرکا در حکم فروش مال غیر است و غیرقانونی به شمار می رود. قانون راهکارهای متعددی برای پایان دادن به شراکت مال مشاع در نظر گرفته است که از طریق آن می توان سهم هریک از شرکا را مشخص نمود.

برای تقسیم مال غیرمنقول در صورت عدم توافق شرکا ،به طریق ذیل اقدام می نماییم:

در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، فرد متقاضی به واحد ثبتی محل وقوع ملک مراجعه نموده و تقاضای افراز می نماید.

مسئول واحد ثبتی پس از بررسی درخواست آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد. نماینده ثبت پس از بررسی خاتمه جریان ثبتی و اینکه ملک دارای سند مالکیت معارض است یا نه، پرونده را به مسئول ثبتی می رساند. مسئول ثبتی پس از بررسی پرونده نظر خود را در خصوص افراز اعلام می‌ کند. این نظر پس از ابلاغ به شرکا ظرف ۱۰ قابل اعتراض در دادگاه است.

هر گاه ملک به موجب تصمیم واحد ثبتی غیر قابل افراز باشد. شریک متقاضی می تواند به استناد گواهی نامه واحد ثبتی ،تقاضای دستور فروش ملک را به دادگاه بدهد. در رویه قضایی صدور دستور فروش نیازمند تقدیم دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی می باشد.

تصمیمی که دادگاه در برابر این گونه دادخواست ها اتخاذ می‌کند. در قالب حکم یا قرار نیست، بلکه دستور است. بنابراین از آنجایی که تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست، قابلیت اعتراض ندارد.

دستور فروش نظر به اینکه حکم نیست ،مستلزم تقاضای صدور اجرائيه نمی باشد.

فروش ملک توسط واحد اجرای احکام وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی بوده و از طریق مزایده به عمل می آید.

مبلغ پایه ملک توسط کارشناس رسمی دادگستري تعیین می گردد. خریدار می بایست ده درصد مبلغ ملک را فی المجلس پرداخت نماید و الباقی ثمن را ظرف یک ماه پرداخت کند. در غیر این صورت ده درصد پرداختی پس از کسر هزینه های اجرایی توسط دادگستري ضبط خواهد شد. اگر یکی از شرکا بخواهد سهم شریک دیگر را خریداری کند بایستی الباقی ثمن معامله را پرداخت کند.

در خصوص ملکی که سند رسمی ندارد نحوه دستور فروش به چه شکل خواهد بود؟

ابتدا می بایست دادخواست تقسیم به دادگاه را مطرح نمود. البته می توان در همان دادخواست دستور فروش در صورت غیر قابل تقسیم بودن هم تقاضا نمود که در این حالت در صورت غیر قابل تقسیم بودن دادگاه دستور فروش ملک را می دهد.

بهترین وکیل فروش مال مشاع در تهران

رویه فروش مال مشاع حسب مورد از طریق اداره ثبت و مراجع قضایی انجام می پذیرد. برای مثال: هریک از مالکین می توانند برای تفکیک، تقسیم و همچنین افراز مال مال مشاع اقدام نموده و بدین ترتیب فروش آن را انجام دهند. همچنین در صورت توافق همه ی شرکا امکان فروش آن به صورت مستقیم نیز وجود دارد.

در رابطه با شکل گیری اموال مشاع بایستی عنوان نمود که در برخی موارد مالکیت مشاعی از طریق توافق شرکا شکل می گیرد. در پاره ای موارد نیز برخلاف توافق و رضایت شرکا به وجود می آید، نظیر اموالی که عمدتا از طریق ارث به ورثه رسیده است که گاه شرایط بسیار پیچیده ای را رقم می زند. به طور کلی خرید و فروش اموال مشاع منع قانونی ندارد ولی محدودیت های فراوانی بر آن حاکم است.

چه در مقام خریدار مال مشاع هستید و چه در جایگاه فروشنده مال مشاع، بایستی به این نکته ی بسیار مهم توجه داشته باشید که قبل از هر اقدامی آگاهی از قواعد خرید و فروش ملک مشاع ضروریست. به عبارت دیگر شما بایستی از تسلط کافی بر قوانین و مقررات مرتبط با مالکیت اموال مشاع برخوردار باشید و تشریفات قانونی آن را به خوبی بشناسید.

دعاوی اموال مشاع از جهت حقوقی و کیفری قابل پیگیری و بررسی هستند که هریک تشریفات قانونی و دادرسی خاص خود را داراست. طرح دعوی اشتباه و یا عدم توجه به مقررات دادرسی و تشریفات رسیدگی پرونده می تواند شما را با اطاله ی دادرسی مواجه نموده و در نتیجه با اتلاف زمان و هزینه های اضافی روبرو خواهید شد. انتخاب وکیل آگاه و باتجربه در زمینه ی فروش مال مشاع می تواند شما را در مسیر پرچالشی که پیش رو دارید همراهی نموده و راهنمای خوبی برای شما خواهد بود.

نکات مهم در انتخاب یک وکیل متخصص

چنانچه به دنبال انتخاب بهترین وکیل ملکی فروش مال مشاع هستید، به نکات زیر توجه داشته باشید:

• هوش بالا
• به روز بودن در زمینه ی دانش و اطلاعات حقوقی و آگاهی از آخرین تغییرات قوانین
• مسئولیت پذیری بالا و تعهد کاری
• رعایت اصل رازداری و امانت داری موکل
• فن بیان قوی
• حضور به موقع و منظم در جلسات دادرسی
• روزمه ی موفق در زمینه ی پرونده های مرتبط با خرید و فروش مال مشاع
• نحوه پاسخگویی و در دسترس بودن
• صداقت در کلام و رفتار

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با وکیل فرنیان ، وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.

برخی از سوالات موکلین ما

جهت دریافت راهنمایی از بهترین و با تجربه ترین وکیل فروش ملک مشاعی می توانید با گروه وکلای وکیل فرنیان تماس بگیرید .