سرقفلی از منظر حقوق و قوانین ایران : سرقفلی در حقوق نوعی حق قانونی است که در ازای پرداخت آن از سوی مستاجر به موجر همزمان با آغاز عقد اجاره به وجود می آید. این اصطلاح حقوقی جایگاه ویژه ای در عرف جامعه ی ایران دارد و از دیرباز مرسوم است، به طوریکه در کتب فقهی نیز اشاراتی بدان شده است. بد نیست بدانید که مفهوم حق کسب و پیشه با سرقفلی کاملا متفاوت است. به عبارت دیگر شما نمی توانید این دو را به جای یکدیگر به کار ببرید.
با نگاهی گذرا به آگهی های مرتبط با املاک تجاری استیجاری به احتمال زیاد فروش و واگذاری سرقفلی را به کررات مشاهده کرده اید.
- آیا با مفهوم این اصطلاح حقوقی آشنایی دارید؟
- به نظر شما چنین حقی با کدام دسته از آثار و تبعات حقوقی همراه است؟
برای پاسخ به این سوالات در ادامه با وکیل فرنیان همراه باشید.
سرقفلی در حقوق به چه معناست؟
سرقفلی مبلغی است که در ابتدای عقد اجاره و همزمان با انعقاد آن از سوی مستاجر به موجر پرداخت می گردد. از نظر حقوقی سرقفلی نوعی حق است که به موجب آن برای مستاجر ملک تجاری استیجاری نوعی حق تقدم و اولویت در راستای برخورداری از منافع ملک استیجاری پدید می آید.
اولین قانونی که به حق سرقفلی رنگ رسمیت بخشید، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است. هرچند مطالعات تاریخی شواهدی را نشان می دهد که از دوره های ابتدای حکومت پهلوی چنین مفهومی در میان تجار و کسبه ی بازار رواج داشته و مواردی از خرید و فروش آن مشاهده می شود.
بر اساس قانون مذکور حق سرقفلی به تمامی موارد اجاره ی املاک استیجاری منطبق با قانون سال 76 قابل تعمیم است. همچنین این حق عطف به ماسبق نمی شود. بدین معنا که قراردادهای اجاره ی منعقد شده قبل از سال 76 مشمول قانون سرقفلی نیست.
فروش سرقفلی چیست؟
فروش سرقفلی در حقوق به معنی واگذاری آن از سوی موجر به مستاجر است. برای این منظور موجر و مستاجر همزمان با آغاز عقد اجاره در این زمینه به توافق می رسند. بنابراین نمی توان مبلغ معین و مشخصی برای فروش آن در نظر گرفت. در زمان تخلیه ی ملک تجاری استیجاری، مستاجر می تواند مبلغ سرقفلی را با نرخ روز مطالبه نموده و موجر موظف به پرداخت آن است.
نکته مهم: فروش سرقفلی صرفا به املاک تجاری استیجاری تعلق دارد. بنابراین چنین حقی در رابطه با املاک مسکونی و یا اداری استیجاری قابل تعریف نیست. برای مثال: شما نمی توانید برای یک منزل مسکونی و یا مطب دکتر چنین حقی را در نظر بگیرید و از وجاهت قانونی نیز برخوردار نخواهد بود.
شرایط انتقال سرقفلی
نقل و انتقال و واگذاری حق سرقفلی موضوعیست که سالهاست محل بحث واقع شده و دعاوی بسیاری نیز پیرامون آن مطرح گردیده. با توجه به قانون سال 1376 حق سرقفلی قابل انتقال و واگذاری به غیر است؛ مگر اینکه موجر این حق را صراحتا اسقاط نماید. به طور کلی در متن قرارداد اجاره وجود و یا عدم وجود حق سرقفلی و همچنین امکان واگذاری به غیر و اسقاط آن صراحتا باید ذکر شود.
انتقال و واگذاری حق سرقفلی از طریق تنظیم سند عادی و رسمی امکانپذیر است. به همین دلیل در زمان انتقال آن از سوی مستاجر نیازی به تنظیم سند رسمی نیست.
در رابطه با انتقال و واگذاری سرقفلی از سوی وراث، رضایت تمامی وراث مورد نیاز است.
مطالبه حق سرقفلی
این موضوع صرفا در شرایطی امکانپذیر است که موعد قرارداد اجاره فرا رسیده و موضوع تخلیه ملک مطرح است. در چنین شرایطی به موازات تخلیه ی ملک، مطالبه ی حق سرقفلی از سوی مستاجر امکانپذیر است. توجه داشته باشید که مطالبه ی چنین حقی منوط به پرداخت آن از سوی مستاجر به موجر در آغاز قرارداد اجاره است. به عبارت دیگر چنانچه مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره مبلغ سرقفلی را به موجر پرداخت نماید، در زمان تخلیه ی ملک می تواند مطالبه ی آن را مطرح کند. در غیر این صورت چنانچه حق مذکور از سوی مستاجر پرداخت نگردد، امکان مطالبه ی آن نیز وجود ندارد.
نکته ی بسیار مهمی که در رابطه با مطالبه ی حق سرقفلی وجود دارد، الزامات شکلی قرارداد است که در قانون سال 1376 مورد تاکید قانونگذار قرار گرفته است.
الزامات شکلی قرارداد با توجه به قانون سال 76 بدین شرح است:
- تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه
- حضور دو شاهد و وجود امضای آنها در متن قرارداد
- حضور مستاجر و موجر در زمان تنظیم قرارداد اجاره
- ذکر مدت زمان مشخص برای قرارداد اجاره
اسقاط حق سرقفلی
لازم به ذکر است که پاره ای تخلفات بر حق سرقفلی تاثیرگذار است و در صورت بروز هرگونه تخلف از سوی مستاجر دو حالت زیر را بایستی در نظر داشت:
- سرقفلی به نرخ روز قابل مطالبه است.
- سرقفلی به نرخ اولیه پرداخت می گردد.
بنابراین امکان اسقاط حق سرقفلی به صورت کلی وجود ندارد و تخلفات مستاجر تنها می توانند نیمی از حق سرقفلی و یا تمامی آن را زایل نمایند. در این صورت حق سرقفلی با توجه به مبلغ اولیه ی آن پرداخت خواهد شد.
6 ویژگی مهم حق سرقفلی
- حق سرقفلی به تبع قرارداد اجاره به وجود می آید و از آن تبعیت می کند. بنابراین اگر قرارداد اجاره ای وجود نداشته باشد و یا به هر دلیلی فسخ گردد، حق مذکور نیز از بین می رود.
- حق سرقفلی در ردیف اموال و دارایی های افراد قرار دارد و از این رو قابل توقیف از سوی مراجع قضایی است.
- حق سرقفلی با ودیعه متفاوت است و شما نمی توانید این دو را به عنوان یک مفهوم یکسان در نظر بگیرید.
- در آغاز قرارداد اجاره حق سرقفلی قابل اسقاط است و می توان صرفا به انعقاد عقد اجاره بسنده کرد.
- حق سرقفلی به موجر تعلق دارد و تصمیم گیرنده ی اصلی اوست. به عبارت دیگر مستاجر نمی تواند موجر را موظف به قبول واگذاری آن نماید.
- حق سرقفلی قابلیت این را دارد که به ارث برسد و تحت شرایطی خاصی زوجه ی متوفی نیز از آن بهره مند خواهد بود.
حق کسب و پیشه در قانون 56
با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق کسب و پیشه و تجارت در شرایطی تعریف می شد که مستاجر ملک تجاری استیجاری با توجه به نوع عملکرد خود می توانست حقی را تحت عنوان کسب و پیشه از موجر مطالبه نماید. این حق در مدت زمان اجاره ی ملک به صورت مستمر و با توجه به شهرت و دایره ی کسب و کار مستاجر به وجود می آید. این بدین معناست که ممکن است در صورت عملکرد ضعیف مستاجر، حق کسب و پیشه ای برای او وجود ندارد. از سوی دیگر برای مطالبه ی حق کسب و پیشه نیازی به پرداخت اولیه ی آن از سوی مستاجر نیست و در زمان تخلیه ی ملک قابل مطالبه است.
مبلغ حق کسب و پیشه قابل پیش بینی نیست و هرگونه تخلفی از سوی مستاجر مانند: تغییر شغل می تواند به اسقاط کلی آن منجر گردد. برخلاف حق سرقفلی، حق کسب و پیشه قابل توقیف از سوی مراجع قضایی نیست.
در باب نقل و انتقال و واگذاری حق کسب و پیشه بایستی عنوان کرد، این حق تنها در پاره ای شرایط خاص و از طریق سند رسمی قابل واگذاری است و به رضایت مالک ( موجر ) نیاز دارد. مفهوم حق کسب و پیش و مطالبه ی آن صرفا ناظر به قراردادهای اجاره ی مشمول سال 1356 و قبل از آن است.
انجام مشاوره حقوقی
مفهوم سرقفلی در حقوق در کنار اصطلاح حق و کسب و پیشه جزء پیچیده ترین و پرکاربردترین مباحث در حوزه ی حقوق ملکی است و قوانین متعددی در این زمینه به تصویب رسیده است. لازم به ذکر است که اصطلاح حق سرقفلی در حقوق و حق کسب و پیشه علی رغم تفاوت هایی که در مفاهیم و کارکرد آنها مشاهده می شود، از ماهیتی نسبتا مشابه برخوردارند و هردو تابعی از قرارداد اصلی هستند.
شناخت دقیق این دو مفهوم در کنار شناخت شباهت و تفاوت های حقوقی و ساختاری آن شما را در درک بهتر ماهیت این دو کمک می کند و در نهایت درک و دانش حقوقی بیشتر شما در حل دعاوی حقوقی و چالش های پیش رو موثر است. انتخاب وکیل باتجربه و متخصص ضمن ارائه ی مشاوره حقوقی دقیق و تخصصی می تواند پرونده ی شما را در درست ترین مسیر قانونی پیش ببرد و از اطاله ی دادرسی پرونده ی شما جلوگیری نماید.
برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با وکیل فرنیان ؛ وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.
سوالات مهم
در صورت بروز اختلاف در زمینه ی سرقفلی بهترین راهکار چیست؟
در چنین شرایطی انتخاب وکیل امور ملکی متخصص و باتجربه ضروریست. بهتر است که موضوع اختلاف نزد مراجع قضایی مطرح گردد و با توجه به نظر کارشناس رسمی دادگستری حل و فصل شود.
در چه شرایطی حق سـرقـفـلی به مستاجر تعلق نمی گیرد؟
هرگاه مستاجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره حق سرقفلی نپرداخته باشد، امکان مطالبه ی حق سرقفلی نیز منتفی خواهد بود.
در صورت تخریب ملک تجاری، تکلیف سرقفلی چیست؟
مستأجر مستحق دریافت ارزش روز سـرقفـلی است و یا در صورت بازسازی، در اجارهی جدید حق تقدم خواهد داشت.
بدون دیدگاه