عرصه و اعیان به چه معناست؟

عرصه و اعیان به عنوان دو اصطلاح مهم در حوزه ی حقوق ملکی شناخته می شوند که آگاهی از آن در معاملات ملکی بسیار حائز اهمیت است. شناخت این دو مفهوم حقوقی مهم به شما کمک می کند که با دیدی آگاهانه و جامع معاملات ملکی خود را انجام دهید. بدین ترتیب احتمال هرگونه کلاهبرداری و سایر مشکلات حقوقی را به حداقل میزان ممکن برسانید.

دو اصطلاح حقوقی عرصه و اعیان از جهات مختلفی قابل بحث است و هر فردی که حداقل یک بار معامله ی ملکی انجام داده است، قطعا با این دو اصطلاح مواجه شده است.

• به نظر شما عرصه و اعیان چه مفهومی را در بر دارند؟
• آیا با تفاوت هایی این دو مفهوم آشنایی دارید؟

برای پاسخ به این سوالات در ادامه با وکیل فرنبان همراه باشید.

عرصه و اعیان در ملک چیست؟

در متن سند تک برگ اطلاعات جامع و دقیقی در رابطه با مشخصات ملک ذکر شده است. یکی از مهم ترین اطلاعاتی که در سند یک برگ به چشم می خورد، ذکر کامل و دقیق عرصه و اعیان ملک است. در ادامه با مفاهیم این دو اصطلاح حقوقی بیشتر آشنا می شوید:

معنی عرصه در ملک

اصطلاح عرصه در لغت به معنای زمین است. همچنین در پاره ای موارد از آن تحت عنوان میدان نیز یاد شده است. مفهوم حقوقی عرصه به مساحت و محدوده ی زمین ملک اشاره می کند. به عبارت دیگر زیربنای زمین ملک را عرصه می نامند. عرصه متراژ مشخصی دارد و طول و عرض آن کاملا مشخص است. همچنین اطلاعات مرتبط با طول و عرض جغرافیایی عرصه نیز محاسبه شده است. تمامی املاک تجاری، اداری، مسکونی و به طور کلی هر ملک و سازه ای دارای یک عرصه ی مشخص است.

مواردی نظیر زمین نیز بدون اینکه سازه ای روی آن بنا شود، دارای عرصه ی مشخص هستند. در زمان معاملات املاک متراژ کل زمین برابر با متراژ عرصه است. عرصه ممکن است متعلق به یک نفر باشد و یا دارای مالکیت مشاعی باشد. سند عرصه در واقع به سند زمینی اشاره می کند که ملک بر روی آن ساخته شده است.

علت تفکیک اصطلاح عرصه و اعیان را بایستی در مواردی جست که مالکیت عرصه و اعیان متفاوت است و گاها به صورت مشاعی مشاهده می شود. در چنین شرایطی سند عرصه و اعیان ممکن است کمی با یکدیگر متفاوت باشد و این موضوعیست که در معاملات ملکی بسیار حائز اهمیت است. تعداد عرصه برای هر ملک و سازه ای همواره یک در نظر گرفته می شود.

معنی اعیان در ملک

اصطلاح اعیان به سازه، ساختمان و بنایی اشاره می کند که بر روی عرصه ( زمین ملک) ساخته شده است. در واقع مشخصه و ویژگی اصلی اعیان، ساخت و ساز آن بر روی عرصه است و از نظر حقوقی هیچ اعیانی بدون عرصه متصور نیست.

واژه ی اعیان از نظر لغوی، معنی آشکار و قابل مشاهده را می رساند و مفهوم حقوقی اعیان نیز سازه ای است که بر روی عرصه شکل گرفته و ظاهر شده است. پیشتر اشاره کردیم که عرصه همواره یک زمین مشخص است و یک سند دارد. این در حالی است که برای اعیان می توان چندین سند تک برگ در نظر گرفت و ممکن است مالکیت آن به صورت مشاعی باشد. هر بنا و سازه ای که بر روی عرصه وجود دارد اعم از ساختمان، تراس، بالکن، پارکینگ، انباری و سایر موارد در صورتی که به عنوان بخشی از اعیان شناخته شود و در سند ذکر گردد، به عنوان اعیان ساختمان در نظر گرفته می شود. مشاعات ساختمان نیز در ردیف اعیان قرار دارند ولی مالکیت آن مشاعی است و به یک نفر تعلق ندارد.

نحوه محاسبه عرصه و اعیان

زمینی به ابعاد هزار متر مربع را در نظر بگیرید. با این توصیف عرصه ی این زمین هزار متر مربع است. حال تصور کنید ساختمانی ده طبقه بر روی این زمین بنا شده است که متراژ هر واحد آن ششصد متر مربع است. بنابراین متراژ اعیان را ششصد متر مربع در نظر می گیرند و هر واحد دارای سند تک برگ جداگانه است. در واقع یک سند عرصه و ده سند اعیان برای چنین سازه ای می توان در نظر گرفت.

به نظر شما مالکین این ده واحد علاوه بر واحد خود از کل زمین نیز سهمی دارند؟ به عبارت دیگر سهم مشاعی آنها قابل محسابه است؟ بله. هر واحد دارای قدرالسهم مشخصی است که در مقاله ای جداگانه به شرح مفصل آن خواهیم پرداخت. همواره به این نکته ی مهم توجه داشته باشید که بین میزان متراژ اعیان و میزان مالکیت از سهم عرصه ارتباط مستقیمی وجود دارد.

به این نکته ی مهم توجه داشته باشید که هرگونه تصرفات مالک یا مالکین خارج از اذن متعارف و قانونی می تواند مورد پیگرد قرار بگیرد. بنابراین همواره به این مساله توجه داشته باشید که در رابطه با املاکی که دارای چندین سند و مالک است، مالکیت شش دانگ اعیان به منزله ی مالکیت شش دانگ عرصه نیست و شما صرفا از مالکیت مشاعی در حدود متعارف خود برخوردارید.

نکات مهم در رابطه با عرصه و اعیان زمین های اوقافی

در حالت کلی در متن سند تک برگ ملک عبارت شش دانگ از عرصه و اعیان به چشم می خورد. چنانچه به سند املاکی اوقافی نگاه کنید، عبارت شش دانگ از اعیان در متن سند کاملا نمایان است. به نظر شما دلیل این دو تفاوت چیست؟

املاک اوقافی به آن دسته از املاکی اشاره می کند که مالک ،ملک خود را به صورت کامل وقف می کند و اداره ی اوقاف به عنوان مالک و صاحب اختیار آن شناخته می شود.

در تمامی معاملات املاک اوقافی، مالکیت شش دانگ عرصه به اداره ی اوقاف تعلق دارد و صرفا اعیان مورد معامله و خرید و فروش واقع می شود. در مدت زمان 99 سال خریدار بایستی تمامی اقساط معامله را به موقع پرداخت نماید و نمی تواند در رابطه با مالکیت عرصه ی ملک ادعای قانونی کند.

از آنجایی که واگذاری و انتقال املاک اوقافی از سوی خریدار منع نشده است، خریدار می تواند پس از خرید ملک اوقافی، آن را به سایرین واگذار نماید و معامله کند. به همین دلیل توصیه می کنیم قبل از هرگونه نقل و انتقال و خرید و فروش ملک استعلامات آن را از مراجع قانونی اخذ کرده و به دقت سند ملک را بررسی کنید. چرا که در چنین معاملاتی مالکیت عرصه تعریف نشده و مدت زمان محدود 99 ساله ی آن می تواند به ضرر خریدار تمام شود.

مشاوره حقوقی تخصصی ملکی

مطالعه و بررسی پرونده های دعاوی ملکی نشان می دهد که بخش عمده ای از علل بروز اختلافات و مشکلات حقوقی، عدم آگاهی از قوانین و حقوق طرفین است. شناخت و آگاهی از قانون به شما این فرصت را می دهد که نسبت به حقوق و تکالیف قانونی خود و طرف مقابل مطلع باشید و ضمانت های قانونی تخطی از قوانین را به شما یادآوری می کند.

در رابطه با دعاوی مرتبط با عرصه و اعیان نیز میزان اطلاعات حقوقی طرفین معامله در جلوگیری از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی بسیار موثر است و از آنجایی که جزئیات و نکات حقوقی فراوانی در این زمینه به چشم می خورد، آمار پرونده های این حوزه متاسفانه بالاست. توصیه می کنیم چنانچه معامله ای پیش رو دارید مشاوره حقوقی با یک وکیل ملکی متخصص و مجرب را فراموش نکنید. انتخاب یک وکیل آگاه و باتجربه می تواند موجبات تسهیل و تسریع روند دادرسی پرونده ی شما را فراهم نموده و بهترین نتایج را برای آن رقم بزند.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با وکیل فرنیان ؛ وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.

سوالات مهم

آیا اعیان بدون اجازه مالک عرصه قابل تخریب یا نوسازی است؟

خیر. هرگونه تغییر اساسی، نوسازی یا تخریب اعیان باید با اجازه مالک عرصه یا اداره اوقاف (در ملک وقفی) باشد.

آیا برای صدور سند رسمی تک ‌برگ باید عرصه و اعیان هر دو تعیین تکلیف شوند؟

بله. اداره ثبت تنها زمانی سند تک ‌برگ صادر می‌کند که مالکیت عرصه و اعیان مشخص، تفکیک و ثبت شده باشد.

آیا می‌توان اعیان را بدون خرید عرصه در رهن بانک قرار داد؟

معمولاً خیر. بانک‌ها برای رهن، سند عرصه و اعیان را قبول می‌کنند. اگر عرصه وقفی یا متعلق به غیر باشد، رهن با محدودیت جدی روبه ‌روست.